การโอนที่ดิน โอนบ้าน ปี 2563 ต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

โอนที่ดิน ค่าใช้จ่าย

โอนที่ดิน ค่าใช้จ่าย เมื่อมีการซื้อขายที่ดินกันเกิดขึ้น ขั้นตอนต่อไปที่จะต้องทำก็คือ การโอนที่ดิน เพื่อเปลี่ยนชื่อเจ้าของนั้นก็มีค่าใช้จ่ายที่ตามมาอีกมากมาย การที่เราได้ทำความรู้จัก ภาษี และค่าธรรมเนียมต่างๆ เอาไว้ก่อนย่อมจะดีกว่า

พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไปส่งผลให้ผู้ครอบครองที่ดินประเภทต่าง ๆ หรือเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ที่มีมูลค่าเกินเกณฑ์ยกเว้นภาษี ต้องเสียภาษีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่กำหนด จึงทำให้คนที่มีบ้านหลายหลัง หรือที่ดินหลายแห่ง ใช้วิธีโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนใกล้ชิด เพื่อกระจายการถือครอง ให้เสียภาษีน้อยลง อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับญาติพี่น้อง คนในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกัน

การโอนที่ดิน มีค่าใช้จ่าย อะไรบ้าง

1.กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง

หากต้องการโอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนในครอบครัว ต้องดูก่อนว่าคนนั้นมีความสัมพันธ์อย่างไรกับเรา ซึ่งกฎหมายได้กำหนดค่าใช้จ่ายในการโอนให้แต่ละคนไม่เท่ากัน กล่าวคือ

1.1 กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย คือ ลูกที่เกิดระหว่างพ่อแม่จดทะเบียนสมรส เมื่อพ่อแม่ต้องการโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ อยู่ 2 ประการ คือ

  • ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน

สำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะได้รับการยกเว้น เมื่อพ่อแม่โอนบ้านหรือที่ดินให้ลูก ไม่ว่าจะคนเดียวหรือหลายคน แต่ละคนต้องมีมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท หากเกินที่กำหนด จะต้องเสียภาษี 5% ของมูลค่าอสังหาฯ เฉพาะส่วนที่เกินกว่า 20 ล้านบาทนั้น เช่น ถ้าพ่อแม่โอนบ้านหรือที่ดินมูลค่า 25 ล้านบาท ให้ลูก จะได้รับการยกเว้นการคิดภาษีในส่วน 20 ล้านบาท แต่จะถูกคิดภาษี 5% ในส่วน 5 ล้านบาท เป็นต้น

1.2 กรณีโอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

หากลูกคนนั้นเกิดระหว่างที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร เมื่อพ่อแม่ต้องการโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ อยู่ 3 ประการ คือ

  • ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

 

ไม่อยากทำเรื่องเอง ให้ DPW Property นายหน้าอสังหา มืออาชีพ ช่วยดูแล

 

1.3 กรณีโอนให้แก่สามี-ภรรยา

หากสามี-ภรรยา จดทะเบียนสมรส และต้องการโอนที่ดินให้แก่กัน โดยไม่ได้โอนในรูปแบบของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังนี้

  • ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

1.4 กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง

ญาติพี่น้อง ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา ปู่ ย่า ตา ยาย รวมถึงลูกบุญธรรม หากไม่ได้รับการโอนในรูปแบบของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายในการรับโอนที่ดิน-บ้าน คือ

  • ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

นอกจากนี้ในการโอนทุกกรณียังมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ  อีก เช่น ค่าคำขอ 5 บาท, ค่าพยาน 20 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

 

2.กรณีโอนมรดก

ถ้าโอนบ้านหรือที่ดินในรูปแบบของมรดก จะเสียเพียงค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกเท่านั้น

  • ผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดาน (บุตร, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่สมรส จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน
  • เป็นญาติพี่น้อง ลูกบุญธรรม จะต้องเสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน

ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้ฯ ไม่ต้องเสีย แต่จะมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เพิ่มเติมอีกเล็กน้อย เช่น

  • กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
  • ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท
  • ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท

อย่างไรก็ตาม กรณีโอนมรดก ผู้รับมรดกจะต้องเสียภาษีมรดกด้วย ตามอัตรานี้

  • หากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากมูลค่า 100 ล้านบาทนั้น เช่น หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว จะต้องเสียภาษีมรดก ส่วนที่เกินจากมูลค่า 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท
  • หากผู้รับมรดกเป็นพ่อแม่ ปู่ย่าตายาย ทวด หรือผู้สืบสันดานคือ ลูกหลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะต่ำลงมาเหลือ 5% เช่น ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากพ่อ มูลค่า 105 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีมรดก ส่วนที่เกินจากมูลค่า 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
  • ถ้าสามีหรือภรรยา คนใดคนหนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกฝ่ายได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน หากสามี-ภรรยาจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี

3.กรณีโอนสำหรับการซื้อ-ขาย

การซื้อ-ขายบ้านและที่ดิน ไม่ว่ากับญาติพี่น้อง หรือบุคคลทั่วไป ต่างมีค่าใช้จ่ายในการโอน 5 อย่างเหมือนกันทั้งหมด คือ

  • ค่าธรรมเนียมการโอน
  • ค่าจดจำนอง
  • ค่าอากรแสตมป์
  • ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
  • ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

3.1 ค่าธรรมเนียมการโอน

ปกติคิด 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อ-ขาย โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ แต่เนื่องจากตอนนี้รัฐบาลต้องการกระตุ้นให้มีการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น จึงได้ปรับลดค่าธรรมเนียมจาก 2% เป็น 0.01%  เฉพาะการซื้อ-ขายบ้านพร้อมที่ดิน ในวงเงินไม่เกิน 3 ล้านบาท จนถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 เท่านั้น ทำให้หากซื้อ-ขายบ้านราคา 3 ล้านในตอนนี้ จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 3,000,000 x 0.01% = เสียค่าธรรมเนียมการโอน 300 บาท สำหรับการซื้อ-ขายบ้านพร้อมที่ดิน ที่มีมูลค่ามากกว่า 3 ล้านบาท หรือซื้อ-ขายเฉพาะที่ดิน ค่าธรรมเนียมการโอนยังคงคิด 2% ตามเดิม ซึ่งค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะตกลงจ่ายกันคนละครึ่งหนึ่ง

3.2 ค่าจดจำนอง

กรณีซื้อ-ขาย โดยจดจำนอง จะเสียค่าจดจำนองด้วย ซึ่งปกติคิด 1% ของมูลค่าจำนอง แต่ปีนี้ได้ปรับลดลงเหลือ 0.01% เฉพาะกรณีที่มีการจำนองกับสถาบันการเงิน ในราคาซื้อ-ขายและวงเงินจำนอง ไม่เกิน 3 ล้านบาท ตามนโยบายกระตุ้นการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล จนถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 ซึ่งหากมูลค่าการซื้อ-ขายมากกว่า 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองยังคงคิด 1% ตามเดิม ทั้งนี้ การจดทะเบียนการโอนและการจดจำนอง ต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน

3.3 ค่าอากรแสตมป์

กรณีซื้อ-ขายบ้านพร้อมที่ดิน ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา แล้วมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองมาครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ โดยมีอัตราคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อ-ขาย หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ก็ได้ แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า เช่น หากบ้านมีราคาประเมิน 1.8 ล้านบาท แต่ราคาซื้อ-ขาย อยู่ที่ 2 ล้านบาท ให้ยึดราคาซื้อ-ขายเป็นเกณฑ์ 2,000,000 x 0.5% = เสียค่าอากรแสตมป์ 10,000 บาท โดยหากเสียค่าอากรแสตมป์แล้ว ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอีก สำหรับกรณีซื้อ-ขายที่ดินอย่างเดียว ไม่ว่าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือคณะบุคคล ต้องถือครองครบ 5 ปี เท่านั้น ถึงจะเสียแต่ค่าอากรแสตมป์ ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

3.4 ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

เมื่อต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยการซื้อ-ขาย ได้รับเป็นมรดก หรือถูกเวนคืนตามกฎหมาย จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ราคาไหนที่สูงกว่า เช่น หากบ้านมีราคาประเมิน 1.8 ล้านบาท แต่ราคาซื้อ-ขาย อยู่ที่ 2 ล้านบาท ให้ยึดราคาซื้อ-ขายเป็นเกณฑ์ 2,000,000 x 3.3% = เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 66,000 บาท ยกเว้น หากถือครองเกิน 5 ปี, หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี, จะไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

3.5 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลจะต้องเสียภาษีเงินได้ฯ 1% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อ-ขาย ขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่า แต่หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาต้องเสียภาษีเงินได้ โดยใช้ราคาประเมินรวมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นตัวตั้ง แล้วนำมาคำนวณอัตราภาษีเงินได้ และหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีถือครอง ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยการให้-รับมรดก หรือซื้อ-ขายก็ตาม ตามตัวอย่างนี้

ค่าโอนที่ดิน ใครจ่าย

สำหรับการคำนวณภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้รับยกเว้นสำหรับเงินได้สุทธิ 0-150,000 บาทแรก เหมือนกับการคิดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาปกติ

โอนที่ดิน ค่าใช้จ่าย

 

ทั้งนี้ จำนวนปีที่ถือครองนั้นจะนับตามปีบัญชี คือ นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม ของปีเดียวกัน หากข้าม พ.ศ. ไป จะนับเป็น 2 ปี เช่น ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในเดือนกันยายน 2562 และขายไปเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2563 เท่ากับถือครอง 2 ปี แต่หากถือครองเกิน 10 ปี ให้นับเพียง 10 ปี เท่านั้น

หากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้มาโดยการให้หรือว่ารับมรดก ให้หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง 50% ไม่ว่าจะถือครองจริงกี่ปีก็ตาม

ตัวอย่างการคำนวณ

ขายบ้านที่ได้มาโดยการรับมรดก ราคา 4.8 ล้านบาท โดยที่บ้านมีราคาประเมิน 3 ล้าน และถือครองมาแล้ว 5 ปี

คำนวณค่าโอนที่ดิน

หากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้มาโดยการซื้อ-ขาย ให้หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง ตามความเป็นจริง

ตัวอย่างการคำนวณ

ขายบ้านที่ได้มาโดยการซื้อ ราคา 7.8 ล้านบาท โดยที่บ้านมีราคาประเมิน 5 ล้าน และถือครองมาแล้ว 2 ปี

โอนที่ดินให้หลาน

สำหรับผู้ที่ไม่ทราบราคาประเมินที่ดิน สามารถเช็กได้ที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์ และเมื่อทราบถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอนบ้าน-โอนที่ดินแล้ว เราก็ลองคำนวณดูว่ากรณีของเราต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไร เพื่อจะได้เตรียมเอกสารและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้พร้อม ซึ่งจะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์ต่าง ๆ เป็นไปด้วยความเรียบร้อย

*หมายเหตุ : อ้างอิงจากข้อมูลล่าสุด กุมภาพันธ์ 2563

ข้อมูลจากกรมที่ดิน

 

สรุปเรื่องของการ โอนที่ดิน ค่าใช้จ่าย

การจะทำการซื้อขายบ้านและที่ดินนั้นย่อมต้องมีการ โอนที่ดิน  และค่าใช้จ่าย ที่เกิดขึ้น ตามตัวอย่างที่ได้กล่าวมาแล้ว ซึ่งการที่เรารู้รายละเอียดและคำนวณค่าใช้จ่ายไว้เบื้องต้น จะช่วยให้เรารู้ต้นทุนและเตรียมตัววางแผนเรื่องการเงินให้ดีได้ เพื่อให้ธุรกรรมดำเนินไปอย่างสะดวก หากท่านกำลังกังวล ไม่รู้ว่าจะเริ่มที่ตรงไหน ท่านสามารถปรึกษากับเรา DPW Property ได้ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่ายค่ะ

 

DPW Property นายหน้าอสังหา มืออาชีพ พร้อมดูแลครบวงจร