“Yield” สูตรคำนวณที่นักลงทุนปล่อยเช่าต้องศึกษาก่อนลงทุน

สูตรคำนวณอสังหา

สูตรคำนวณอสังหา เรื่องที่ควรรู้ที่ต้องศึกษาก่อน การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ให้ผลตอบแทบดีเป็นอันดับต้นๆ คงหนีไม่พ้นการลงทุนแบบปล่อยเช่า ที่สามารถทำกำไรมากมายทั้งปล่อยเช่า หรือขายต่อ ว่าแต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่จะประสบความสำเร็จและได้ผลตอบแทนที่ดีกลับมาเสมอไป นอกจากต้องเข้าใจเรื่อง สถานที่ที่และลักษณะของทรัพย์ควรลงทุนแล้ว คุณต้องมาทำความเข้าใจ กับ คำว่า “Yield” ด้วย มันคือเครื่องมือขวัญใจนักลงทุนปล่อยเช่าทั้งหลาย ที่ใช้ในการคาดการณ์ผลกำไรที่มาแรงที่สุดในตอนนี้

โดยปกติคำว่า “Yield” จะแปลว่า “ผลตอบแทน” แต่ในแง่ของการลงทุนคอนโด คำว่า “Yield” จะหมายความว่า “ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า” ซึ่งบางคนอาจเรียกว่า “Rental Yield”

ซึ่งทั้งสองคำนี้ เป็นเครื่องมือชนิดหนึ่งที่แพร่หลาย และเป็นที่ยอมรับทั่วโลก ที่ใช้ในการคำนวณการปล่อยเช่า โดยจะคำนวณได้ดีในประเภทรายได้ในรูปแบบค่าเช่า ( lncome Producing Property) ซึ่งไม่ได้ใช้ได้เฉพาะกับคอนโดเท่านั้น แต่ยังสามารถนำไปประยุกต์ใช้ กับ อพาร์ตเมนต์ หอพัก โรงแรม รวมถึงอาคารพาณิชย์ และแผงค้าขายได้ด้วย

วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เราจะแบ่งออกเป็น 3 วิธี

1.Gross Rental Yield : อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (เหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินเย็น ไม่ต้องกู้ซื้อ เนื่องจากในสูตรคำนวณไม่ได้นำค่าใช้จ่ายมาคิดเพื่อหาอัตราของ Yield)

2.Net Rental Yield (Capitalization Rate) :อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมาลงทุน แต่ต้องเผชิญรายจ่ายเพิ่มเติม เช่นเดียวกับกรณีตัวอย่าง กับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง)

3.Cash on Cash Rental Yield (Equity Dividend Rate) :อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (เหมาะกับนักลงทุน ที่กู้ซื้อเงินมาเพื่อซื้อคอนโด )

 

DPW Property นายหน้าอสังหา มืออาชีพ พร้อมดูแลครบวงจร

 

แบบที่ 1 : Gross Rental Yield : อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น

สูตรนี้เป็นการคำนวณเบื้องต้นโดยไม่มีการนำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายเข้ามาร่วมคำนวณด้วย แต่จะใช้เพียงค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี และราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาเท่านั้น สูตรการคำนวณของ Gross Rental Yield เป็นดังนี้

ยกตัวอย่าง

ซื้อคอนโด มาในราคา 2,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปี คือ 12 เดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีเท่ากับ 20,000 x 12 = 240,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ ดังนี้ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (240,000 ÷ 2,000,000) x 100 = 12.00% ต่อปี

แบบที่ 2: Net Rental Yield (Capitalization Rate) : อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

สูตรนี้จะแตกต่างจากสูตรแรกโดยจะคิดค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต้องจ่ายด้วย อย่างเช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เป็นต้น อาจจะดูเหมือนน้อย แต่เมื่อรวมกันตลอดทั้งปีแล้วก็เป็นเงินจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว วิธีคิดให้นำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีหักลบค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีเป็นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ สูตรการคำนวณของ Net Rental Yield เป็นดังนี้

ยกตัวอย่าง

ผู้ลงทุนซื้อคอนโดมาในราคา 2,000,000 บาท ปล่อยเช่าในราคา 20,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีคือ (20,000 x 10) เท่ากับ 200,000 บาท รวมกับค่าส่วนกลางที่จ่ายให้แก่นิติบุคคลคอนโดเดือนละ 2,000 บาท 12 เดือน เป็น (2,000 x 12) = 24,000 บาท จากนั้นนำมาคิดรวมกัน ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (200,000 – 24,000) = 176,000 บาท ดังนั้น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ = (176,000 ÷ 2,000,000) x 100 = 8.8% ต่อปี

3. Cash on Cash Rental Yield (Equity Dividend Rate) : อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

วิธีนี้จะต่างจากสูตรที่ 1 และ 2 ที่ใช้เงินสดในการซื้อคอนโด เพราะสูตรที่ 3 นี้เป็นการใช้เงินผ่อนในการซื้อคอนโด วิธีการคิดจะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีมาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี ออก เหมือนเช่นวิธีการ "Net Rental Yield" แต่จะมีการหักจำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อคอนโดของทั้งปีด้วย ในขณะที่ ตัวหารนั้นจะไม่ได้คำนวณจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้ว เพราะถือ ว่าเป็นการกู้มาซื้อ ผู้ลงทุนไม่ได้จ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ

แต่เป็นการชำระต้นทุนคงที่ (Fix Cost) เพียงบางส่วนเท่านั้น เช่น ค่าจอง ค่าดาวน์ และค่าตกแต่ง ซึ่งรวมไปถึงการซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องอำนวยสะดวกต่างๆ ที่เป็นเงินสดซึ่งผู้ลงทุนการจ่ายออกไปจริงๆ จะนำมาคำนวณด้วย สูตรการคำนวณของ Cash on Cash Rental Yield เป็นดังนี้

ยกตัวอย่าง

ผู้ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในอัตราค่าเช่า 20,000 บาทต่อเดือน ประมาณการค่าเช่าในกรณีที่สามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือนในแต่ละปี (20,000 x 10) = 200,000 บาท มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 2,000 บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งปีจะเท่ากับ (2,000 x 12) = 24,000 บาท และผู้ลงทุนจะต้องผ่อนชำระสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 12,000 บาท ทั้งปีเป็นจำนวนเงินเท่ากับ (12,000 x 12) = 144,000 บาท ในการซื้อคอนโดห้องนี้มีค่าจอง 10,000 บาท ค่าดาวน์ 300,000 บาท และค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ต่างๆ รวมทั้งหมดเป็น 100,000 บาท คิดจากค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (200,000 – 24,000) = 176,000 บาท ดังนั้น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี = (176,000 – 144,000) / (10,000 + 300,000 + 100,000) x 100 = 7.80% ต่อปี

 

สรุป สูตรคำนวณอสังหา

สำหรับเกณฑ์การคำนวณผลตอบแทนการปล่อยเช่า เฉลี่ยต่อปีต้องไม่ควรต่ำกว่า 5% ถึงจะคุ้มค่าเหนื่อย ซึ่งเครื่องมือการคำนวณ “Yield” ทั้ง 3 ประเภทนั้น จะมีความแตกต่างกันออกไปตามองค์ประกอบต่างๆ และวิธีการคิด โดยผู้ลงทุนสามารถเลือกเครื่องมือที่เหมาะสม และตรงตามวัตถุประสงค์ของตัวเอง เพื่อคำนวณอัตราผลตอบแทน และความคุ้มค่าของมูลค่าสินทรัพย์นั้นๆ ได้ หากท่านยังไม่แน่ใจว่าคำนวณแล้วได้กำไร ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหากับเราได้ที่นี่ค่ะ

 

DPW Property นายหน้าอสังหา มืออาชีพ พร้อมดูแลครบวงจร